合同法第52条第5项在本案中的具体适用 - 安徽徽商律师事务所
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合同法第52条第5项在本案中的具体适用

发布日期:2018-11-01 浏览次数:873


作者:李连连vwin德赢app登录

一、 基本案情

2016年5月30日,某业主委员会与红叶公司签订物业服务合同,约定由红叶公司为该小区提供物业服务,物业服务类型为高层住宅、商业,物业服务管理期限为1年;合同到期后,双方约定红叶公司继续为该小区服务半年,物业服务事项、质量标准、服务费用等均按照原合同执行。2018年1月9日,红叶公司将该小区商业房业主洛基公司诉至法院,要求洛基公司支付合同服务期间内商业房的物业服务费182万余元,并支付相应的滞纳金至款清之日止。

二、 判决结果

一审法院认定该业主委员会与红叶公司签订的物业服务合同有效,对洛基公司具有约束力,支持了红叶公司的诉讼请求,判决洛基公司支付红叶公司物业服务费用181万余元,驳回其他诉讼请求。

三、 法律分析

1、与本案相关的合同无效的法律规定

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一》第四条,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

2、结合本案,合同法52条第5项如何认定

本案的争议焦点之一是该业主委员会签订的合同是否有效。洛基公司以该合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘物业服务合同需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”及《中华人民共和国合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”为由,认为涉案的物业服务合同无效。一审法院未采纳该观点。

那么,如何理解与适用《合同法》第52条第5项?1999年制定的《合同法》该项规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”随即在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一》中对该款做了解释,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”随着经济发展,为鼓励市场交易,在2009年制定的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二》对《合同法》第52条第5项做了进一步限制解释,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

一审法院认为《中华人民共和国物权法》第七十六条属于管理性强制性规定,除非出现其他无效情形,否则违反该条款并不导致合同无效。结合该小区业主委员会经过区街道社区委员会及街道办事处备案,依法认定该合同有效,且效力及与洛基公司。最终判定洛基公司向红叶公司支付案涉物业服务费。

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